Hoy, se ha publicado en el BOE la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, aprobada por el pleno del Parlamento de Catalunya el pasado 22 de diciembre (DOGC núm. 7276, de 29/12/2016)

La nueva ley integrada por 18 artículos, 12 Disposiciones Adicional y 7 Finales no sólo establece nuevos mecanismos para evitar la pérdida de la vivienda habitual en casos de sobreendeudamiento, o el realojo de las personas en riesgo de exclusión social por pérdida de vivienda, si no que anuncia cambios en cuanto a la regulación del alquiler

La ley que da un paso adelante en la problemática de la vivienda y la pobreza energética, replantea la regulación de los aspectos de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética que fueron objeto de recurso de inconstitucionalidad y que se encuentran suspendidos por el Tribunal Constitucional.

Tiene como antecedentes normativos:

  • Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.
  • Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda.
  • Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de  procesos de ejecución hipotecaria.
  • Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

Y modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda

El objeto de la norma es la protección de las personas y unidades familiares en exclusión residencial debido a una situación de endeudamiento o que están en riesgo de situarse en dicha situación. Para ello podrán emplearse, respetando siempre el principio de proporcionalidad y lealtad institucional así como el uso adecuado de la vivienda, cualquiera de las siguientes formas de actuación:

  • La mediación en el ámbito del consumo.
  • La expropiación temporal de viviendas vacías.
  • La obligación de realojamiento, en determinados supuestos, de personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial.
  • La expropiación del derecho de uso en los casos establecidos por la presente ley.
  • La dotación de ayudas económicas que permitan mantener el uso de la vivienda habitual.
  • La dotación de ayudas económicas para el realojamiento.
  • La dotación de las ayudas necesarias para garantizar a las familias en situación de vulnerabilidad el acceso a una vivienda como apoyo básico.
  • El apoyo y la información tanto a la Administración de justicia como a los particulares implicados en procedimientos que pueden conllevar la pérdida de su vivienda habitual, para evitar la vulneración de sus derechos fundamentales.

Se crea la Comisión de vivienda y Asistencia para Situaciones de Emergencia Social, que dependiendo del departamento competente en materia de vivienda, tiene por objeto  coordinar la actuación de las Administraciones Públicas de Cataluña, establecer mecanismos de solución de conflictos y aplicar las medidas protectoras establecidas en esta norma.

La Comisión se organizará en secciones territoriales cuya demarcación coincidirá con los ámbitos territoriales de las delegaciones del Gobierno y donde cada sección estará formada por un representante de cada uno de los ámbitos de vivienda, de consumo, economía, justicia, servicios sociales, organizaciones de consumidores, de entidades financieras y de crédito, del Consejo de Colegios Territoriales de Administradores de Fincas de Cataluña, del Consejo de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña,  dos de las organizaciones sindicales más representativas, dos representantes de entidades asociativas municipalistas y tres de las entidades del tercer sector social de Cataluña

Tiene como funciones:

  • Intervenir como órgano de coordinación y supervisión en el procedimiento de mediación, en los términos establecidos por la presente ley.
  • Colaborar en el establecimiento de criterios comunes en la actuación de las administraciones públicas de Cataluña en el ámbito de aplicación de los procedimientos de resolución de conflictos regulados por la presente ley.
  • Informar y, si procede, ratificar el plan de saneamiento que le sea trasladado por el mediador en el conflicto sometido a mediación.
  • Aprobar, si procede, un plan de pagos que sea aportado a la mediación concursal establecida por la Ley del Estado 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social.
  • Denunciar ante las autoridades competentes situaciones o cláusulas contractuales que puedan resultar abusivas o contrarias a la ley, incluidas las detalladas por el artículo 251-6.4 del Código de consumo de Cataluña.
  • Aplicar la perspectiva de género e incorporar la perspectiva de las mujeres en todos los niveles y en todas las etapas de las actuaciones que se lleven a cabo para proteger el derecho a la vivienda de las personas que se encuentran en situación de exclusión residencial o que están en riesgo de encontrarse en dicha situación.

Las medidas protectoras que establece esta Ley en materia de vivienda y consumo se circunscriben en medidas protectoras en materia de sobreendeudamiento, medidas para aumentar el parque social de viviendas en alquiler y medidas para para resolver la falta de vivienda de las personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial

Medidas protectoras en materia de sobreendeudamiento. En caso de que los consumidores se encuentren en una situación de sobreendeucamiento derivada de una situación de consumo o que estén en riesgo de encontrarse en dicha situación, las partes en conflicto, antes de interponer cualquier reclamación administrativa o demanda judicial, podrán acudir al a la mediación (o someterse al arbitraje)

El procedimiento de mediación, de carácter voluntario, se iniciará a solicitud del deudor o la entidad acreedora y la admisión del mismo por parte de la Comisión de vivienda y Asistencia para  Situaciones de Emergencia Social tiene carácter de acuerdo de inicio del procedimiento con vinculación para los acreedores que lo acepten.

El mencionado acuerdo de inicio del procedimiento designará una persona física que actuará como mediador de acuerdo con la normativa de consumo. Éste elaborará un estudio de orientación con el análisis del activo y pasivo actual, su situación personal y una previsión del activo y pasivo a futuro y proponer un plan de saneamiento (que deberá presentar, si procede, a la Comisión de vivienda y Asistencia para Situaciones de Emergencia social para su ratificación), con una duración máxima de 3 años que puede incluir la reordenación de los préstamos o créditos y posibles deudas restantes con la posibilidad de realizar aplazamientos o fraccionamiento de pagos, hasta un límite máximo de tres años; la condonación parcial o total de las deudas, la liquidación del patrimonio del deudor, con la satisfacción de las deudas mediante el importe obtenido y la condonación de las deudas restantes; la liberación de deudas, y cualquier otra cuestión que sea relevante.

El mediador trasladará a la Comisión de vivienda y Asistencia para Situaciones de Emergencia Social la propuesta de resolución. Si ésta lo considera necesario puede convocar a las partes y si hay acuerdo, ratifica el plan de saneamiento y el plazo de ejecución, en caso contrario concluye el procedimiento con una resolución que detalla el plan de saneamiento para superar la situación de sobreendeudamiento así como las recomendaciones que estime conveniente.

Las resolución de la  Comisión de vivienda y Asistencia para Situaciones de Emergencia Social (que deben respetar la normativa de datos de carácter personal, la confidencialidad, la neutralidad, la voluntariedad y la imparcialidad), tienen naturaleza administrativa y por tanto, susceptible de recurso contencioso-administrativo, sin perjuicio de interponer recurso de reposición en el plazo de un mes

Las medidas para aumentar el parque social de viviendas en alquiler, para atender las necesidades de personas que se encuentran en situación de exclusión residencial o en riesgo de encontrarse en esta situación, se centran en la expropiación temporal por causa de interés social por un período de  mínimo 4 años y máximo de 10 de acuerdo con el artículo 72 de Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa, para ello:

  • Los inmuebles deben estar situados en ámbitos de demanda residencial fuerte y acreditada
  • Que las viviendas estén inscritas en el Registro de viviendas vacías y viviendas ocupadas sin título habilitante o sean susceptibles de estar inscritas, o pertenezcan a personas jurídicas que las hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles

El importe de la expropiación temporal se determinará mediante acuerdo de las partes atendiendo a criterios de alquiler social, si no existe acuerdo, se inicia el expediente del justiprecio, que debe ser fijado por el Jurado de Expropiación de Cataluña y cuyo pago puede realizarse en forma fraccionada, en períodos mensuales.

Las medidas para resolver la falta de vivienda de las personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial, como un sistema transitorio y excepcional, se centran en la obligación de realojamiento de personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial y, siempre que puedan perder la vivienda habitual (siempre que no tengan ninguna posibilidad de acceder al uso legítimo de otra vivienda) tales como:

  • La transmisión de viviendas derivadas de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual o la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad del prestatario de devolver el préstamo o crédito hipotecario.
  • La ejecución hipotecaria o el desahucio por impago de las rentas de alquiler

Los sujetos obligados son únicamente determinadas personas jurídicas que se describen:

  • Titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o susceptibles de ser inscritos.
  • Personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o posteriores transmisiones, aunque el titular sea un fondo de titulización de activos o que la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles

La vigencia de éstas medidas se establece con un carácter temporal, máximo de tres años, a partir del día siguiente a la entrada en vigor de la presente ley

La norma también se ocupa de la expropiación temporal del uso de viviendas vacías a bancos y grandes tenedores, de la necesidad de elaborar informes sociales de vulnerabilidad en procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria o de desahucio

La normativa insta al refuerzo de la colaboración entre Administraciones así como a suscribir convenios entre la Generalitat y el resto de administraciones públicas catalanas con las personas jurídicas titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y viviendas desocupadas sin título habilitante (registro que deberá ser regulado mediante reglamento aprobado en el plazo de 6 meses desde la entrada en vigor de esta norma) y a llegar a acuerdos, cuando no proceda la justicia gratuita, con los colegios profesionales para establecer mecanismos de apoyo en materia de asesoramiento jurídico y técnico

Abre la puerta a una nueva regulación de los arrendamientos urbanos con el objeto de facilitar el acceso a la vivienda, en alquiler, de tal manera que se garantice la seguridad y la estabilidad de los contratos

Asimismo, amplía el número de municipios donde el Gobierno tiene acreditado que hay alta demanda de vivienda social, se pasa de 72 municipios previstos hasta ahora, a los 234 de la nueva normativa

Define asimismo los siguientes conceptos:

  • Situación de sobreendeudamiento:

Situación de incapacidad manifiesta de una persona para afrontar las deudas derivadas de una relación de consumo, provocada por causas sobrevenidas, como el paro, la incapacidad de un miembro de la unidad familiar u otras análogas, y las circunstancias económicas y financieras ajenas a la voluntad del deudor que han implicado un aumento significativo de la carga hipotecaria y que provocan una importante disminución de su capacidad económica.

  • Persona sobreendeudada:

Persona física que se encuentra en situación de sobreendeudamiento, como deudor principal o de forma solidaria, avalador o fiador, como consecuencia de una o varias relaciones de consumo.

  • Relación de consumo:

Relación definida por el artículo 111-2.m del Código de consumo de Cataluña, aprobado por la Ley 22/2010, de 20 de julio.

  • Vivienda habitual:

Vivienda en la que residen las personas con carácter permanente y continuado. Solamente puede existir una vivienda habitual simultánea para cada unidad de convivencia. La acreditación de la vivienda habitual puede realizarse con el empadronamiento, la declaración de la renta, la inclusión en el censo electoral o cualquier otro documento acreditativo del domicilio principal.

  • Riesgo de exclusión residencial:

Situación económica personal a la que se refieren los apartados 10 y 11 del artículo 5 de la Ley 24/2015.

  • Situación de exclusión residencial:

Situación en la que se encuentran las personas o unidades familiares que no disponen de vivienda, o han perdido la propiedad o la posesión inmediata del inmueble que es su vivienda, y que no tienen una vivienda alternativa ni ingresos suficientes para conseguir una digna y adecuada, con un nivel de ingresos inferiores al indicado por la letra e.

  • Presunción de la buena fe del deudor:

La buena fe de la persona sobreendeudada se presume cuando la situación de sobreendeudamiento ha acontecido por causas sobrevenidas.

  • Estudio de orientación:

Estudio basado en el análisis de los elementos actuales y futuros que determinan el activo y el pasivo de la persona sobreendeudada, así como su situación personal y familiar, en el que debe tenerse en cuenta el patrimonio, los ingresos económicos y las condiciones sociales.

  • Plan de saneamiento:

Programa integral y económico respecto al pasivo, para dar cumplimiento a las obligaciones de crédito de la persona sobreendeudada, que tiene por objeto restablecer su solidez económica, con la adopción de medidas de reorganización, reestructuración, períodos de espera, quitas o condonación de las deudas y de los gastos.

  • Situación de ocupación sin título habilitante:

Situación en la que se encuentran las personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial, a la que se refiere la letra e, y que ocupan, de forma continuada y sin título, una vivienda que constituye su vivienda habitual.

La ley ha entrado en vigor el 30 de diciembre de 2016